Easy, 이지!

"내가 사려고 하는 지역, 규제지역 되면 어떻게 되는 걸까?"

이지양은 '내 집 마련'을 계획 중인 지역이 조정대상지역 또는 토지거래허가구역으로 지정될지 모른다는 소식을 전해 들었지만, 그게 뭔지 몰라 걱정했어요.
이번 글에서는 이재명 정부가 향후 시행할 가능성이 있는 조정지역→투기과열지구→토지허가구역 지정 과정을 정리하고,
이지양처럼 ‘내 집 사려는 청년·신혼부부’가 어떻게 준비하고 대응해야 할지 쉽게 알려드립니다.

🔍 1. 조정대상지역 → 투기과열지구 → 토지거래허가구역, 규제 단계별 이해

• 현재 강남·서초·송파·용산 구역은 3단계 규제 모두 적용 중입니다
• 이재명 정부는 시장 상황 보고, 필요시 조정→투기→토지허가 단계로 규제 확대 방침을 발표했습니다
• 금리 인하→매수 증가→수요 폭증 → 규제 확대 가능성 높음

🏡 2.  그럼 만약 이지 양이 마포구에 집을 사려면?

이지양은 마포에 적당한 신축 투룸을 발견하고 계약 직전이었는데, 이 지역이 조정지역 지정 후 투기지역 지정 후보 떠오르자 고민이 많아졌어요.

🔻 상황 변화에 따른 대응 포인트

• 조정대상지역 지정 →
  • LTV 70% → 50~60%로 축소 → 필요한 자기자본↑
  • 청약 1순위↓, 양도세율↑ → 단기 투자 전략 주의
• 투기과열지구 지정 →
  • 청약·분양권 전매 금지 → 청약 계획 변경 필요
  • 자금조달계획서 필요 → 자금출처 준비
• 토지거래허가구역 지정 →
  • 거래 전 허가 필요, 실거주 의무 → 거래 일정·전입신고 계획 필수

✅ 3. 고려·주의·준비해야 할 3대 포인트

1. 자금 계획
   • LTV·DTI 축소에 대비해 자기자본 비중↑ 필요
2. 청약 및 분양 전략
   • 청약 변화에 따라 청약통장 전략 수정이 필요
   • 분양권 전매 금지 ↓ → 장기보유 위주로 계획 전환
3. 행정 절차 및 서류 준비
   • 자금조달계획서, 실거주 계획서 대비 필수
   • 토지허가 대상 구역에선 구청 허가 절차 숙지
   • 필요시 전문가(변호사·중개사) 상담 권장

💡 4. 이지양의 체크리스트 전략

• ✅ 관심지역의 현재 규제 단계 확인 (온나라, 국토부 등 포털 활용)
• ✅ 대출 비율 및 자기자본 재산정 (계약 전 자금 재구성)
• ✅ 청약 일정 및 목적 재정비 (실수요 중심으로 변경)
• ✅ 행정허가 필요 시 사전 안내문제 숙지
• ✅ 전문가 상담 또는 증빙자료 미리 준비

💬 F&Q

Q. 조정대상지역 지정되면 무조건 대출 어렵나요?
A. LTV와 DTI가 낮아지지만, 실수요자용 대출은 여전히 가능하므로 자기자본 비중을 높이면 충분히 맞출 수 있어요.

Q. 투기과열지구는 청약 자격이 바로 사라지나요?
A. 무주택 실수요자 중심으로 청약 자격이 강화되며, 재당첨이나 거주기간 요건도 추가됩니다.

Q. 토지거래허가구역 지정 시 이사나 매도는 어떻게 하나요?
A. 거래 시 구청 허가 신청 및 실거주 계획 제출이 필요해요. 즉시 사야 하는 상황이라면 허가 조건과 기간을 꼭 확인해야 합니다.