Easy, 이지!

전세 낀 아파트, 왜 싸게 나올까?

이지양(24세, 직장인)은 최근 부모님의 도움을 받아 첫 내 집 마련을 고민 중입니다. 그런데 실거래가보다 훨씬 저렴한 매물이 눈에 띄었어요. 알고 보니 ‘전세 낀 아파트’였습니다.

전세 낀 아파트는 말 그대로 세입자가 살고 있는 상태에서 매매되는 집입니다. 세입자의 전세 계약이 남아있기 때문에 실입주는 바로 할 수 없고, 매수자는 ‘전세보증금을 승계’하는 조건으로 거래가 이뤄집니다.

그렇다 보니 실거주 수요가 적고, 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 하지만 덜컥 샀다가 낭패를 볼 수도 있는 함정이 숨어 있죠.

🔍 전세 낀 집을 살 때 꼭 확인해야 할 핵심 4가지

① 전세보증금 > 매매가? 위험!

가장 먼저 전세보증금과 매매가 비율을 확인하세요.

예) 매매가 2억, 전세보증금 1.9억 → 위험합니다!

만약 집값이 하락해도 보증금보다 낮아지면, 보증금 반환 책임이 매수자에게 넘어옵니다. 이걸 ‘깡통전세 리스크’라고 하죠.
→ 보증금은 매매가의 70% 이하인 게 안전합니다.

② 전세기간, 계약서 확인은 필수
등기부등본과 함께 임대차계약서 원본을 꼭 확인하세요. 세입자의 전입일자, 확정일자까지 체크해야 나중에 분쟁을 피할 수 있어요.

③ 대항력과 우선변제권 확인
세입자가 전입신고 + 확정일자를 받았다면 ‘대항력’이 생깁니다. 즉, 계약 종료 전에 함부로 내보낼 수 없습니다.
→ 계약 만료일까지 기다릴 각오가 돼야 합니다.

④ 세입자가 퇴거 의사가 있는지 체크
중개인 말만 믿지 말고 직접 물어보는 것이 가장 정확합니다. “계약 만료 후 나가실 예정이신가요?” 같은 질문은 필수예요.

📈 실거래가 & 시세 파악은 이렇게!

전세 낀 매물은 시세보다 저렴한 경우가 많기 때문에, 실거래가 비교는 무조건 해봐야 합니다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
  → rt.molit.go.kr
  → 단지명, 주소 검색 → 최근 매매·전세 거래 확인 가능
• KB시세 (KB 부동산 앱)
  → 아파트의 평균 시세, 매매가·전세가 그래프 확인 가능
• 호갱노노 / 직방 / 다방 등 어플
  → 지역별 실거래 내역, 세입자 정보, 투자 분석 기능 포함

✅ 팁: 호갱노노 앱은 ‘전세 낀 매물 필터’가 있어 찾기 쉽습니다.

🧾 전세 낀 아파트 매수, 계약서 특약은 이렇게!

• “기존 임차인의 임대차 계약은 O년 O월 O일까지이며, 매수인은 이를 승계한다.”
• “기존 임차인이 계약 만료일 이후 퇴거 예정임을 확인하며, 이에 이의 제기하지 않는다.”

이렇게 특약 조항에 명시해두면 나중에 퇴거 관련 분쟁이 생겼을 때 입증이 쉬워집니다.
또한 계약 전 임차인 동의 여부를 확인한 중개인의 설명 의무도 체크하세요.

📌 요약